새알려주는 새아리는 낡은 반복의 메아리가 아니라 거창하지 않은 작은 것이라도 뭔가 새롭게 느끼게 해주며, 소박한 가운데서도 문득 작은 통찰을 주는 그런 글들을 기다립니다. 소재와 형식, 문체에 제약이 없는, 제멋대로 자유롭고 그래서 나름 창조적인 자기만의 글쓰기를 환영합니다.독일 9월1일부터 발효되는 새로운 임대법
페이지 정보
작성자 자유로니쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 조회 2,864회 작성일 01-08-16 08:38본문
1974년 독일 임대법(Mietrecht)이 바뀐 적이 있다. 그로부터 27년이 지난 지금 2001년 9월 1일부터 다시 새로운 임대법이 발효된다. 무엇이 새로와졌나?
원칙적으로 이전에 맺어진 계약에도 새로운 규정이 적용된다. 예를 들어 새로운 사전해약통지기간(Kündigungsfristen)의 경우 계약서에 구체적인 해약통지기간이 명시되지 않은 경우 법이 정한 일반적인 규정이 적용된다.
사전해약통지규정
오늘날 부분적으로 사전해약통지기간으로 12개월까지 있는데 이것은 이사가 잦은 현대인에게 불필요한 어려움을 야기한다. 그래서 새 임대법에서는 사전해약기간이 임대계약기간의 길이와는 상관없이 3달로 축소되었다. 임대인(Vermieter)의 경우는 계약기간 5년째와 8년째 그때마다 3개월씩 사전해약통보기간이 늘어난다. 이 규정은 9월 1일 이전에 체결된 임대계약으로서 명시적으로 보다 긴 해약통지기간에 합의한 경우에는 적용되지 않는다.
집세지불 규정
집세는 미리 지불해야 한다. 늦어도 지불기간중 처음 3일째까지는 지불해야 한다.(§ 556b Abs. 1 BGB).
집세 삭감 및 돌려받기 규정Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
세입자는 특정한 비용(예를 들어 망가진 부분 고친 경우)이 든 경우는 이를 반영시킬 수 있다. 그러나 집세가 부과되기 한달전에 이를 서면으로 통보해야 한다. (§ 556b Abs. 2 BGB).
집단장 Modernisierung
집 단장는 거주의 질을 향상시킨다. 그래서 새로운 법에서는 연간 세수입의 11퍼센트를 집단장비용(Modernisierungskosten)으로 부과한다. 환경보호차원에서 앞으로는 모든 종류의 에너지를 지속적으로 절약할 수 있는 집단장의 경우 집단장비용에 반영된다. 예를들어 지금까지는 이는 난방에너지에만 해당되었지 전기에는 해당되지 않았었다.(§ 554 BGB).
부분적으로 집단장을 통지하는데 있어 요구되던 지나친 규정은 완화되었다. 주택개량을 위한 모든 집단장, 에너지나 물 절약을 위한 집단장, 혹은 새로운 거주공간을 마련하기 위한 집단장을 위해서는 임대인은 이제 3개월전에 이를 통지해야 한다.
장애물 없애기 Barrierefreiheit
새 법의 장애물규정은 장애인 세입자를 위한 조치이다. 장애인 세입자는 필요한 경우 주택을 장애인에 맞게 개조할 수 있다. 세입자는 장애인에 맞게 주택을 이용하기 위해 필요한 건축변경 및 새로운 시설설치에 대해 임대인으로부터 위한 동의를 요구할 수 있다. 임대인은 이에 대한 반대급부로 개조된 시설을 원래로 되돌리기 위해 필요하다고 산정되는 비용을 위한 적정한 안정보장비용(Kaution- 보증금)을 요구할 수 있다.
운영관리비용 Betriebskosten
세입자와 임대인은 서로 Nebenkosten이 인상되어서 "제 2의 집세"가 되어버리는 것에 대해 불평을 하는 일이 많다. 집행된 이후의 운영비용은 다른 명시적인 합의규정이 명문화되지 않은 경우 앞으로 그 집행여부에 따라 계산한다.(§§ 556 - 556a, 560 BGB).
합으된 경우가 아니면, 주거면적에 따라 집행과 관계없이 부과된 운영비(예를 들어 토지세 Grundsteuer)를 부과해서는 안된다. 그밖에 임대인은 운영비 사전지불에 대해 이제 매년 정산을 해야 한다. 이때 경제성의 원칙을 준수해야 한다. 임대인이 정산비용을 정산해당기간이 종료된 후 12개월안에 돌려주지 않으면 그는 이후 어떤 추가요구도 할 수 없다.
집세인상
집세인상 최고상한선이 축소된다. 앞으로 3년내 최고 30퍼센트 집세인상대신에 최고 20퍼센트만 허용된다. (§§ 558 - 558e).
집세인상은 통지를 한 이후 3개월째달이 시작될 때 발효된다.(§§ 569 - 569 b).
세입자의 사망
지금까지는 세입자가 죽으면 배우자나 유가족이 임대계약을 이받아서 계속할 수 있었다. 새 법에서는 이 권리가 더욱 확대되었다. 꼭 배우자가 아니더라도 단순한 본게만샤프트 수준을 넘어서 지속적으로 공동살림을 한 경우면 된다. 동성애자의 경우도 된다. 임대인은 임대계약을 이어받아 계속하는 이에게 보증금(Kaution)을 요구할 수 있다.(§ 563 b Abs. 3 BGB).
사전통보기간없는 계약해지 Fristlose Kündigung
더이상의 공동생활이 어려울 정도 지속적으로 거주의 평화를 방해하는 이에게는 무기한 계약해지를 할 수 있다. (§§ 543, 569 BGB). 여기서 새 법은 크게 달라지는 건 없고 보다 법적인 확실성을 요구한다. 애들이 소리지른다거나 단지 같은 이웃이 예를 들어 다른 삶의 습관을 가진 외국인이라는 것은 해당사유로 충분치 않다. 계약해약통지서에는 해약이유를 밝혀야 한다.
원칙적으로 이전에 맺어진 계약에도 새로운 규정이 적용된다. 예를 들어 새로운 사전해약통지기간(Kündigungsfristen)의 경우 계약서에 구체적인 해약통지기간이 명시되지 않은 경우 법이 정한 일반적인 규정이 적용된다.
사전해약통지규정
오늘날 부분적으로 사전해약통지기간으로 12개월까지 있는데 이것은 이사가 잦은 현대인에게 불필요한 어려움을 야기한다. 그래서 새 임대법에서는 사전해약기간이 임대계약기간의 길이와는 상관없이 3달로 축소되었다. 임대인(Vermieter)의 경우는 계약기간 5년째와 8년째 그때마다 3개월씩 사전해약통보기간이 늘어난다. 이 규정은 9월 1일 이전에 체결된 임대계약으로서 명시적으로 보다 긴 해약통지기간에 합의한 경우에는 적용되지 않는다.
집세지불 규정
집세는 미리 지불해야 한다. 늦어도 지불기간중 처음 3일째까지는 지불해야 한다.(§ 556b Abs. 1 BGB).
집세 삭감 및 돌려받기 규정Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
세입자는 특정한 비용(예를 들어 망가진 부분 고친 경우)이 든 경우는 이를 반영시킬 수 있다. 그러나 집세가 부과되기 한달전에 이를 서면으로 통보해야 한다. (§ 556b Abs. 2 BGB).
집단장 Modernisierung
집 단장는 거주의 질을 향상시킨다. 그래서 새로운 법에서는 연간 세수입의 11퍼센트를 집단장비용(Modernisierungskosten)으로 부과한다. 환경보호차원에서 앞으로는 모든 종류의 에너지를 지속적으로 절약할 수 있는 집단장의 경우 집단장비용에 반영된다. 예를들어 지금까지는 이는 난방에너지에만 해당되었지 전기에는 해당되지 않았었다.(§ 554 BGB).
부분적으로 집단장을 통지하는데 있어 요구되던 지나친 규정은 완화되었다. 주택개량을 위한 모든 집단장, 에너지나 물 절약을 위한 집단장, 혹은 새로운 거주공간을 마련하기 위한 집단장을 위해서는 임대인은 이제 3개월전에 이를 통지해야 한다.
장애물 없애기 Barrierefreiheit
새 법의 장애물규정은 장애인 세입자를 위한 조치이다. 장애인 세입자는 필요한 경우 주택을 장애인에 맞게 개조할 수 있다. 세입자는 장애인에 맞게 주택을 이용하기 위해 필요한 건축변경 및 새로운 시설설치에 대해 임대인으로부터 위한 동의를 요구할 수 있다. 임대인은 이에 대한 반대급부로 개조된 시설을 원래로 되돌리기 위해 필요하다고 산정되는 비용을 위한 적정한 안정보장비용(Kaution- 보증금)을 요구할 수 있다.
운영관리비용 Betriebskosten
세입자와 임대인은 서로 Nebenkosten이 인상되어서 "제 2의 집세"가 되어버리는 것에 대해 불평을 하는 일이 많다. 집행된 이후의 운영비용은 다른 명시적인 합의규정이 명문화되지 않은 경우 앞으로 그 집행여부에 따라 계산한다.(§§ 556 - 556a, 560 BGB).
합으된 경우가 아니면, 주거면적에 따라 집행과 관계없이 부과된 운영비(예를 들어 토지세 Grundsteuer)를 부과해서는 안된다. 그밖에 임대인은 운영비 사전지불에 대해 이제 매년 정산을 해야 한다. 이때 경제성의 원칙을 준수해야 한다. 임대인이 정산비용을 정산해당기간이 종료된 후 12개월안에 돌려주지 않으면 그는 이후 어떤 추가요구도 할 수 없다.
집세인상
집세인상 최고상한선이 축소된다. 앞으로 3년내 최고 30퍼센트 집세인상대신에 최고 20퍼센트만 허용된다. (§§ 558 - 558e).
집세인상은 통지를 한 이후 3개월째달이 시작될 때 발효된다.(§§ 569 - 569 b).
세입자의 사망
지금까지는 세입자가 죽으면 배우자나 유가족이 임대계약을 이받아서 계속할 수 있었다. 새 법에서는 이 권리가 더욱 확대되었다. 꼭 배우자가 아니더라도 단순한 본게만샤프트 수준을 넘어서 지속적으로 공동살림을 한 경우면 된다. 동성애자의 경우도 된다. 임대인은 임대계약을 이어받아 계속하는 이에게 보증금(Kaution)을 요구할 수 있다.(§ 563 b Abs. 3 BGB).
사전통보기간없는 계약해지 Fristlose Kündigung
더이상의 공동생활이 어려울 정도 지속적으로 거주의 평화를 방해하는 이에게는 무기한 계약해지를 할 수 있다. (§§ 543, 569 BGB). 여기서 새 법은 크게 달라지는 건 없고 보다 법적인 확실성을 요구한다. 애들이 소리지른다거나 단지 같은 이웃이 예를 들어 다른 삶의 습관을 가진 외국인이라는 것은 해당사유로 충분치 않다. 계약해약통지서에는 해약이유를 밝혀야 한다.
추천3
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.
