안녕하세요,
그냥 한국분들 집 수월하게 구하시고 임대인과 세입자간 큰 마찰 없이 안정된 이해관계 가져가실 수 있도록 제 경험 공유 드리고자 합니다~

월세는 kalt와 warm으로 구분하시구요,
한국과 달리 아파트처럼 일반화 시킬 수 없는 각 집마다 인테리어 위치 구조 등 다 다르기 때문에 ’역삼동 레미안 104동 1203호 월세 시세‘ 처럼 단순한 파악이 어려울거에요.

그래서 월세 구하실 경우에는, 내가 본 이 집이 매매가가 얼마일까?를 알아보시고, 임대인 시각에서 판단 해보시면 임대인과 임차인 간의 이해간극을 좁히는데 수월할 것 같아요. 다만 한국과 같이 허위매물이 엄청 많으니 그런 것들 보시고 기준을 잡으시면 혼란이 좀 가중될 수 있음을 참고 하시면 좋을 것 같아요.

예를 들어, 매매가 25만 유로짜리 조그만 집을 월세로 얻으실 시 25만 유로의 집을 임대하는 임대인 입장에서는 베를린에서 신축은 일반적으로 연 기대수익 4% 이상, 오래된 건물/구축의 경우는 3.5%의 기대수익을 기준으로 할 시 임대 시 임대거래가 의미가 있는 보편적 평균이에요. Immobilien Rendite라고 구글 검색해보시면 이게 ’부동산 수익‘이라는 정보이니 참고하시면 도움 되실거에요.

임대인 입장에서는 조건에 따라 인테리어 및 부엌 등 가구 등의 감가상각을 10년 분할로 원가로 보게 되는 것이 일반적이에요.

그래서 결론적으로는 임대인은 감가상각 및 유지보수 원가를 제외,
신축은 3%, 구축은 2.5% 수익 보고 세 놓는 경우가 일반적입니다.

그럼 25만짜리 주거용 부동산 임대 시, 신축은 칼트미테가 833유로, 구축은 729유로가 대충 되요.
그런데 같은 25만이라도 신축은 새건물인 대신에 같은 가격의 구축 25만보다 평수가 작겠죠…? 구축 25만짜리는 시장에서 신축 25만과 경쟁해서 매매가 되려면 다른 제공되는 매리트가 있어야 할거구요. 위치가 좋다거나 아니면 평수가 조금 더 크다거나요.
예를 들어 지하철에서 200미터 이내에 위치한 곳은 이미 개발이 다 된 지역이라 신축할 땅도 없고, 재건축을 한다고 해도 기존 건물을 리모델링 또는 허물고 다시 지어야 하는 비용이 있어서 재개발 해도 최초 분양가 자체가 높아서 매매가 자체가 높은거죠. 그러니 개발사는 처음부터 그냥 아주 비싸게 지어야 수익현실화가 가능한거구요. 그러니 시내엔 점점 싼 집들은 없어지구요. 빈땅이 많은 베를린의 판코우 아들러스호프/쾨페닉 등에 신축이 많은 이유가 설명이 이런 배경으로 쉽게 될 것 같아요.

임대인 입장에선 욕실, 부엌, 나무바닥 등은 임대 주고 10년 지나면 재투자 해야되는 ‘소모품‘일거에요. 10년 후에 다시 세 놓으려면 다시 해야죠. 퀄리티에 따라 다르지만 55qm 기준 부엌 대충 갖추고 살려면 부엌은 최소 1만유로, 바닥도 원목파켓하면 최소 1만유로 이상, 욕실은 공사비만 2만유로… 들어가요 아무리 낮게 잡아도 3만유로의 비용을 10년으로 감가상각 하면 월 250유로네요.

25만짜리 구축 729유로에 세 놓으면요, 임대인은 실제로는 세금 등 내고 각종 감가상각 등 유지보수 원가를 재외하면 대충 400유로를 임대 최종 수익으로 보게 되는데요, 대충 2% 수익이네요.

여기저기 보니까 한국사람들 간 임대임차인으로 만나시는 과정에서, 아무래도 학생분들이나, 독일에 막 오신 분들이 많다 보니 현지 이해에 대한 간극으로 많은 부분에서 오해가 생길 수도 있겠다는 생각이 들었어요.

집 구하실 때 독일 분들도 마찬가지일거에요.

임대인 입장에서는 집을 안정적으로 소중하게 사용할 사람을 선호하겠죠?
’비흡연자 선호‘의 의미는 ’집 안에서 담배 태우시면 몇 년 지나면 시멘트 벽에 냄새가 다 배어서 패인트 칠로도 냄새가 안빠져 석고 긁어내고 공사를 해야 겨우 빠져요. 그래서 담배 안 태우시는 분 희망합니다.‘란 뜻이구요,
’애완동물 안키우시는 분‘이란 뜻은, ’예쁜 강아지나 고양이가 본의 아니게 벽과 마루바닥에 장기간 같이 거주하시면 스크레치를 다 내요. 그리고 애완동물 냄새도 집에 배이구요.‘라는 의미구요.

거기에 수입증명과 슈파를 요구해서 경제적 안정을 확인하려는거구요.
그리고 많은 경우 범죄경력증명서도 요구하구요. 실제로 임차 지원하시는 분들 중엔 마약 엄청 하시는 분들도 있고, 다양한 배경으로 전과 있으신 분들도 있으니까요.

그리고 수입이 보장되지 않으신 학생 분들에게 드리고 싶어도 수입 부분에서 불확실한 경우가 있어서 결국 고민 끝에 드리지 못하게 되는 경우가 많은 것 같아요.
그래서 선의와 호의로 학생 분들에게 주시는 경우가 있는데, 이 때 수입증명서 말고 자기소개서와 이력서를 받아 신뢰할 만한 분인지 판단하는 경우가 대부분인 것 같아요. 학생들이라고 다 공부 열심히 하는게 아니라 파티 엄청 좋아하고, 집 안에서 밤마다 대마하고 술병 쌓아놓고 뚜렷한 개성으로 집을 모조리 ‘튜닝’하는 친구들도 있지 않을까요? ^^

이러한 기준으로 한국인 간의 임대임차 거래이건, 독일인과의 거래이건, 서로 이해하고 임하면 서로 더 마음 편할 것 같아요~

그럼 아마 집 구하시는 분들도 공략포인트가 무엇인지 더 잘 이해 하신만큼 초반 대화도 더 편안하시지 않을까 해서 글 남겨봅니다~

집세가 적정한지 임차인이 먼저 대략적 판단을 할 수 있고, 비싸다 판단되면 ’이러이러해서 비싼 것 같고, 그래서 난 최종 지원 않하겠다.‘라고 멋있게 하시면 시원할 것 같아요. 그런데 위의 임차인의 불안요소들을 임차인이 적극 해소시켜주시지 못하시는 경우라면요, 단기 조건부 임대도 수락하시고, 30% 상한에서 적정 임대료보다 더 요구한다 해도 임차인 입장에서 더 좋은 다른 대안을 찾아보시고 최종 판단하시어 임대계약 채결을 하신다 해도 큰 틀에선 흐름은 문제가 없는 것 같아요. 그리고 단기계약에서 서로 신뢰가 쌓이면 장기계약으로 하시면 되죠 당연히. 아마 이 방법이 훨씬 수월하실거에요.
독일에 막 오시는 초기에는 에어비엔비를 이용하시는 것도 대안이 될 것 같은데요, 에어비엔비는 두 배 되는 가격이라도 임대인도 임차인도 그 리스크를 서로 각자 떠않고 하는 거래라 생각하면 그냥 마음 편한 것 아닐까 생각이 들어요.

많은 경우에 한국분들이 선의와 호의로 한국분들에게 집 주시는 경우가 대부분인 것 같아요. 그럼에도 일부 민박 하시는 분들이 한국에서 막 오신 분들께 엄청 비싸게 받는 경우가 많은지 여기저기 편안하지 않은 시선들이 많아보여 참 안타까운 마음이에요. ㅠㅠ

서로 잘 알고 서로 잘 대화해서 서로 도움되면 더 좋겠어요.

(추가) 독일은 부동산을 그리 공격적 수익모델로 여기지 않는 정부규제와 정서/문화가 있다 사료되는데요, 이게 점점 사라지는 현상은 새로 유입되는 인구증가와 이 속에 그동안의 관행을 벗어난 사고를 하는 임차인도 새로 생기고, 임대인도 생기니 서로 누가 창과 방패인지 모르겠으나 서로 같이 진화하는 중… 아닐까 생각합니다~

이런 배경을 보시면 부동산 세 놓는 독일 내 기존 임대인들이 임차인들을 왜 그렇게 까다롭게 고르는지 이해를 하시는데 조금은 더 수월해지고, 현 임차인인 나를 통해 엄청 수익을 많이 내는 임대인이 혹시라도 다양하게 월권을 행사하거나 임차인에게 각종 제한을 가하려 한다면, 당당하고 시원하게 따지시면 될 것 같아요. 반대로 수익극대화를 목적으로 하지 않는 임대인을 만나신 분들이라면, 그냥 ‘좋은 임대인을 만나 감사하니 나도 좋은 임차인이고 싶네요.’라고 서로 편안하게 마주하시면 될 것 같아요. ^^

(추가) 서울에서 왠만한 빌라/오피스텔/아파트 월세로 임대인이 얻는 수익이 평균 5% 정도 된다 알고 있어요. 이게 평균인데 실제 송파강남마포종로 등 서울 내에 브랜드 있는 오피스텔들은 수요가 높아서 예를 들어 실매매가 2억-2억원 초반에 거래되는 30qm(공요면적 제외 실제 면적 18qm) 오피스텔 월세가 보통 120만원에서 시작할거에요~ 이렇게 최저 기준으로만 봐도 월세 수익이 7%네요. 베를린 두 배구요. 그리고 이거 얻으실 때 보증금 2천에서 3천만원 월세 보증금 거시는건 기본이구요. 또는 전세를 택하실 수도 있는데 은행에서 대출 받건, 내 현금보유액으로 전세로 들어가건 이 때 정부지원 전세금 대출 이자 보통 4.5% 정도이니 전세 1억5천에 들어가면 실제 이자로 월 70만원의 금융비가 들어가겠네요.정부지원 시 이 비용이지만 정부혜택 없이는 7%대이니 결국 그냥 월세로 하시게 되도 차이가 없는거죠. 물론 안정된 직장이 있으신 분들만 전세자금 대출 받는거니, 전세를 받는다는 것 자체가 독일의 슈파 등 모두 대체 할 것 같아요. 내 집이 2억짜리인데 1억 5천를 맡기고 들어오는데 뭘 따질 필요가 있을까요? 그냥 큰 사고 없이 자산보호에 안전장치가 걸리는거죠. ^^ 유로로는 2억원이 14만 유로네요. 아파트는 더 비싸니 예를 들 필요는 없을 것 같구요.

그렇다면 서울의 임차 조건은 배를린에 적용하면 14만유로의 부동산을 서울에서 보증금 2만유로 내고 월세 850유로 kalt로 얻으시는게 될거에요. 그런데 현실은 그렇지 않죠? 독일에서 14만 유로의 집을 보증금 1240유로에 월세 410유로에 임차하실 경우를 한번 비교해보시면 어떨까 하는 생각이 들어요. 그러면 집 구하실 때 공략해야 하는 포인트가 보일거에요.
그럼 한국에서 내가 감당하고 내가 누리는 것들과, 독일에서 내가 감당하고 누리는 것들의 무게감이 적절히 비교되어 일반화된 ‘한국이 좋다, 독일이 좋다’ 그런 치우친 생각보다는 ‘이건 적절하네, 이건 적절하지 않네’ 정도의 판단을 매번 하시면 독일 생활이 더 편하실 듯 하여 추천 드립니다~

그리고 모두가 잘 알고 계시듯이 부동산은 시장으로부터 기대하는 수익률이 높아질수록 부동산 매매가는 올라요. 수요/공급의 원칙을 따르는 기초경제에 기반한 가격변동율이 가장 빠르게 나타나는 시장이죠. 한국분들이 비싸게 받는 상황도 아쉽지만 아무도 안들어가시면 수요에 맞춰서 가격이 내려갈거에요. 그리고 한국 임대인 분들은 비싸게 내놓지 않으시면 더 좋겠고, 한국 분들은 집 구하기 어렵다고 한국 분들에게 비싸게 들어가시지 않으면 좋겠어요.

외국인이라 집을 구하기 어려운게 아니라, 외국인 분들의 수입과 체류신분(영주권 등), 누적 신용점수 및 범죄기록 등 파악하기 어려워서 아마도 집구하기가 더 어려어지시는 근본적 이유일것 같아요. 이건 전 세계 어디를 가도 마찬가지이지 않을까 생각이 드네요. 독일인도 예외없이 수입증명, 범죄기록, 슈파, 레벤스라우프 임대 시 퍼즐 맞추기 어려워 하시는 분들은 집 마찬가지로 못 구하는게 현실이에요… 대신 정부보조금으로 운영되는 sozial wohnung이라는게 있어 사회에서 일부 수용을 하죠. 특히 슈파는 임대인들이 볼 때는 이 사람이 빚이 있는지 없는지, 신용카드를 몇 개 가지고 있는지 등을 보고 씀씀이를 우회적으로 파악하여 수입대비 안정적인 월세 지급 능력이 되는지를 보려는 목적으로 요구하는거에요. 그런데 슈파를 제출하시는 분이 그냥 은행콘토 하나 있고, 핸드폰 하나 있고, 신용카드 하나 있는데 독일에 온지 불과 2년밖에 안되었을 시, ‘우와 깨끗하네!’라고 좋아하는게 아니라 이 사람을 신뢰할 수 있을까?라는 반문을 하는 자료로 보는 것 같아요. 신용점수라는 것 자체가 원래 기록이 전무한 사람에게 점수를 높게 주는게 아니라, 많은 기록을 하자 없이 관리하고 있음에 점수를 주는 제도거든요. 영주권도 그냥 영주권을 보고 ‘우와 영주권이네’가 아니라 영주귀국을 목적으로 유사시 책임을 끝까지 이행하실 분인지 아닌지를 우회적으로 판단하려는 목적이 대부분이구요. 2년 독일 체류 전에 한국이던 중국이던 범죄전과가 없으실거라 선의적 호의로 믿고 가시는 경우는 대부분 학력과 직업 및 소득으로 임대인이 추정해서 판단하는 것 같아요.
그리고 거기에 전 임대인에게서 확인받은 일종의 ’추천서‘를 받아서 임차 지원 시 제출하시면 더 도움이 될거에요. 이 모든 것들이 한국인이어서 하는게 아니라요, 그냥 독일 분들은 이거 다 기본으로 제출해요. 그리고 일부 불충족 조건이 생길 시, 임대인에게 진정성으로 적극 접근해서 장문의 자기소개서를 재출하는 경우가 10에 9은 되는 것 같아요.

암튼, 독일에서 집 구하실 시 임대인 공략 포인트를 조금 더 잘 알고 한국인-한국인 독일인-한국인 마주하시면 편안하실 듯 해요~

직접 임대/임차 하려는 과정에서 두루 겪어보니 우리 한국 분들께서 굉장히 부정적인 경험을 많이 하시는 경우도 있는 것 같고, 막 독일에서의 스타트를 하시는 분들이 겪는 오해와 그러인한 부정적 기억들이 불필요하게 쌓여서 전체경험을 스스로 왜곡시키는 일이 없도록, 건강한 마음 보호하며 다듬으며 독일생활 하셨으면 좋겠어요.

토론하거나 가르치려고 적은 글이 아니라, 진심으로 집 구하는 과정에서 너무 왜곡된 경험해석을 바탕으로 ‘외국인이라 안된다’, ‘집주인이 나쁘다.’ ‘사기 당했다’ 등의 기억으로 독일 생활을 이어가시지 않았으면 하는 마음에 이 글 여기에 남깁니다!

제 경험으로는 99% 독일인도 마찬가지로 집 지원해서 퍼즐 못 맞추면 집 못구해요~

집 지원시 공략 포인트라고 보시고, 좋은 결과 얻으시는데 커뮤니케이션 시 참고하시면 좋겠어요.


다양한 의견 존중합니다!

모두 행복하시면 좋겠어요!!!!

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