임차인 보호협회에서 자문을 받으셨다면 상담을 하신 직원이 계약서를 분명히 읽고 해석을 하였을텐데 Pauschal 관리비 합의가 왜 잘못되었다고 해석 하였는지 이해 불가 입니다.

Pauschal 로 계약하는 것은 흔히있는 적법한 양쪽이 합의하에 맺은 조건이라 전혀 문제될 일이 아닙니다.
관리비 포함 월 680유로에 집이라면 큰 집은 아닐것 같은데 크기가 얼마인지, 그 중에 얼마가 관리비로 책정되었는지, 몇명이 사는 집인지 모르는 상황이라 정확한 판단은 어렵지만 임차인이 한국 사람이라면 오히려 많은 이익을 보았을 것 같습니다.
경험상 680유로의 집이라면 임대료 520 유로 또는 530유로에 관리비 150유로 정도면  보통 독일 사람의 관리비 수준인데, 한국사람은 180-200 유로 월 관리비 계산 되어야 추가 지불 없이 지탱이 될수 있는 계산이 나옵니다. 즉 임대료 500 이하가 되어야죠.
왜냐면 한국사람들의 난방과 물 사용량이 독일사람의 몇배가 될 만큼 엄청나는데 그것도 한국에서 이곳에 와 처음 임대하여 4년을살았다면 정산을 하면 되돌려 받을 것 보단 상상도 못할 만큼의 추가금을 지불하여야 할 상황이 될 확률이 높아 보입니다.

관리비를 계약서에는 정산없이 Pauschal 로 합의 하에 싸인까지 해 놓고 지금 정산을 요구하는 것 자체가 성립이 안 되지만  만약 주인이 정산을 한다 하면 혹 때려다 혹 붙이는 격이 될 수 있으니 심사숙고 하시기 바라며 법의 잣대는 질문자님의 잣대와 다르므로 법적 소송에서 꼭 이긴다는 보장 절대 없습니다.

그리고 집 주인들을 세입자들에게 사기나 치는 사람처럼 편견을 갖고 이곳에 질문하는 분들이 많은데 대부분의 주인들이 관리비 속이는 일은 하지않으며 구조적으로 속일수 없게 관리사무소에서 계산하여 증빙서류가 함께 발급되므로 편견을 갖고 집 주인들을
한국식 사고방식으로 나쁘게 몰아가지 않기를 바래봅니다. 

참진주님의 글을 보면 집 주인은 세입자를 속이고 님의 돈을 갈취한 못된 사람이 되어있고 본인은 받을돈이 많은 외국 임차인의 모습으로 법적으로도 100%로 승소한 것 같은 느낌을 받습니다만, 서면 통보 3개월 큔디궁 기간 지키셔야 하고 혼자 판단하여 임대료 연채하는 무모한 잘못을 저지르지 말고 자의든 타의든 내 손으로 싸인을 하였고 일방적으로 손해를 입은것이 성립이 안되어 보이고 정상적인 관계 종료를 하는게 최선인 듯 보여집니다.

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답글 감사합니다.

파우샬 계약은 합의하에 서명한게 아닙니다. 뒤셀에 기반을 둔 컨설팅업체가 제대로 계약내용을 설명해 주지 않고
네벤코스트에 대한 부분도 설명하지 않고 사인을 요구하여 체결된 계약입니다. 그리고 불공정한 계약은 한국 민법상으로도 얼마든지 무효와 취소사유가 됩니다.

파우샬이라고 abrechnung 및 nebenkosten 정산을 하지 않는 것은 아닙니다. 그것은 법적 의무사항입니다. 받을게 있다면 당당하게 제시하고 정산하면 될 것이고, 응당 지불할 것입니다.

독일의 대부분의 임대인이 속이지 않는다는 근거없는 주장과 편견으로 임차인을 폄하하는 이상한 사고방식은 자제하시기 바랍니다. 대학에 이제 갓 입학한 자식이 결혼한다는 이유로 일방적으로 퇴거통보를 내리는 것을 그냥 받아들여야 하는가요? 그것이 독일문화인가요?

한국인은 난방과 물을 펑펑쓰고 살까요? 다들 월세부담을 줄이려고 따숨이 텐트와 물주머니 차고 아껴가며 힘들게 살아가는 것을 모르시나보네요? 저희 네벤코스트는 180유로이고 난방비는 포함되지 않았습니다.  욕조목욕은 커녕 샤워도 자주하지 않으며 아끼며 살아왔어요. 현관문은 잠기지 않아 성명불상자들이 와서 대소변을 보고 계단조명은 어두워서 휴대폰 후레쉬를 사용하는게 정상인가요? 여기도 임대의 갑질문화가 판치고 있다는 사실을 뼈져리게 느끼고 살아왔습니다.

제가 abrechnung 및 nebenkosten 정산을 요구하는 이유는 따로 있습니다. 저희 주택은 2가구의 주택과 3개의 점포가 있는 주상복합형 건물입니다. 3개의 점포 중 하나를 제가 또 사용하고 있습니다. 그 점포의 월세는 1820유로이고 이중 네벤코스트는 620이 책정되어 있고 역시 파우샬로 계약되어 있습니다. 다른 점포도 네벤코스트가 상당히 많이 책정되어 있습니다. 흔히들 네벤코스트는 임대인의 것으로 착각하는데 일일이 정산하기 어려운 독일의 이상한 제도때문에 1년 정산을 위해 미리 받아서 나중에 정산하는 것입니다.

임대인이 2가구 3주택 전체에 대해 받고 있는 네벤코스트가 월2천유로가 넘는 것으로 추정되며, 실제로 지불하고 남는 차익이 어느 정도 규모인지가 궁금합니다. 그래서 저희 주택의 abrechnung을 발급받으면 전체 건물의 네벤코스트 규모와 수익구조를 분석할 근거 자료가 되기 때문입니다. 임대인이라고 무조건 믿고 달라는대로 돈을 주는 것은 절대로 싫습니다.

글 주신 분은 제 글을 제대로 안 읽으셨나보네요. 퀸디궁 3개월을 지키라구요? 이미 퇴거통보를 받은 상태구요. 싸인 모르고 했다고 계약 자체의 무효를 주장한 것은 아니고 뒤늦게나마 abrechnung 및 nebenkosten 정산이라는 정당한 권리를 요구하는 것이니까 너무 걱정 마십시오. 월세 몇 개월 안냈다고 불이익이 있을까요? 연체료 조금 내고 말지요.

그냥 모르는 척하고 지나가려다 적습니다.
거두절미하고,
"월세 몇 개월 안냈다고 불이익이 있을까요? 연체료 조금 내고 말지요." 라고 쓰셨는데,
한국에서는 보증금이 월세를 못내거나, 안냈을 경우 차감하는 용도로 쓰이기도 합니다만,
독일에서는 그 용도가 확실하게 구별됩니다.
나중에 Mieterverein이나, Mieterhilfe 등을 통해서 송사로 갈 때
"신용불량" 정도로 불리하게 작용해서 승소가 아닌 조정으로 갈 경우도 생깁니다.
그러면 재판비를 분담해야 하는 불이익도 생깁니다.
억울하고, 분하고, 속상하시겠지만, 참진주님은 임차인으로서의 의무를 지키셔야 재판에도 유리하게 작용됩니다.
상대방에게 10대 맞고 억울해서 1대 치는 경우, 쌍방폭행이 되듯이 민사소송도 마찬가지입니다.
그리고 Mieterverein이나, Mieterhilfe는 재판을 권할겁니다.
수임료 때문입니다.

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현실적인 조언에 감사드립니다. 많은 도움이 되었습니다. 한가지만 더 여쭤봐도 될까요? 제가 이사를 나가고도 네벤코스트 정산관련 소송을 진행할 수 있을까요? 아니면 소송이 끝날때 까지는 살아야 하는지요?

이사를 나가고도 소송진행할 수 있습니다.

감사합니다. 혹시 독일에도 공탁제도가 있는지요? 월세를 공탁시켜 놓고 대항하려고 합니다만.

질문자님이야 말로 오랜 이곳의 실제 경험과 생생한 현실과 판례를 근거한 성의를 다하여 쓴 답글을 제대로 안 읽으시는군요
이곳에 질문을 올리는 글들을 보며 어느 누구도 무책임하게 건성으로 쉽게 대답을 하지 않는다는 점 아시는지요?.
 
오랜 독일 생활에서 터득한 상식과 지혜 그리고 경험을 나누고 이곳에 처음 정착하며 시행착오도 있고 경험 부족으로 억울할 수도 있을 부분들 조금은 덜어주고 나누는 따듯한 마음이 기본적으로 깔려있는 동포애와 배려심이 있는 그러한 곳입니다.
설사 질문자가 원하던 답이 아니라도 질문자는 들을 자세가 되어 있어야지 아니면 베리에 질문은 왜 하세요?

나의 댓글 중에 분명히-(관리비 포함 월 680유로에 집이라면 큰 집은 아닐것 같은데 크기가 얼마인지, 그 중에 얼마가 관리비로 책정되었는지, 몇명이 사는 집인지 모르는 상황이라 정확한 판단은 어렵지만)- 이라는 전제 하에 경험상의 판단에 의한 답글을 달았습니다. 질문자가 집 주인과의 다른 상가 임대관계로 복잡한 내용을 알 길 없는 제 3자에게 무엇을 기대하셨나요?.
 
질문자가 댓글에 -(근거없는 주장과 편견으로 임차인을 폄하하는 이상한 사고방식은 자제하시기 바랍니다)-는 답글을 단 사람에 대한 어디에 근거한 무례한 폄하인가요? 라고 되 묻지 않을 수 없군요. 

대답을 안 하여도 되는 질문 하나 던집니다. 그렇게 잘 알고 판단하고 정당한 권리도, 대항하는 방법도 잘 알고 집 주인 관리비 수익까지 분석하여 부당한 징수 근거를 만들어 소송을 대비하고 한국의 법 조항도 -불공정한 계약은 한국 민법상으로도 얼마든지 무효와 취소사유가 됩니다-  잘 알고 계시는 분이 이곳 베리에 질문은 왜 하셨는지요?

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베리에 왜 질문은 했냐는 말씀에 대해 답변드립니다. 제가 쓴 원문을 보십시오.  네벤코스트 정산이라는 법적의무를 수행하지 않는 임대인에게 대항하는 수단으로 월세를 지불하지 않는데 따른 법적 검토를 요청했습니다. 거기에 대한 답변의 좋은 예는 위에 "백조의 성"님의 댓글로 갈음하겠습니다.

귀하께서 근거없는 주장과 임차인인 저를 폄하한 부분을 발췌해 보겠습니다.

1. '관리비를 계약서에는 정산없이 Pauschal 로 합의 하에 싸인까지 해 놓고 지금 정산을 요구하는 것 자체가 성립이 안 되지만'  => 저는 합의하지도 않았고 싸인했더라도 독일민법상 임대인은 반드시 네벤코스트 정산 및 영수증을 발급해야 합니다. 독일민법(BGB) 제556조 3을 참고하시기 바랍니다. 무슨 근거로 정산을 요구하는 것 자체가 성립하지 않는다는 건가요? 실제 경험이나 판례가 있다면 제시해 주십시오.

2. '참진주님의 글을 보면 집 주인은 세입자를 속이고 님의 돈을 갈취한 못된 사람이 되어있고 본인은 받을돈이 많은 외국 임차인의 모습으로 법적으로도 100%로 승소한 것 같은 느낌을 받습니다만' => 제 글 어디에도 집주인이 저를 속이고 돈을 갈취했다고 적시하지 않았습니다. 더욱이 받을 돈이 많다고도 하지 않았습니다. 무슨 근거로 그러한 느낌을 받았는지가 매우 궁금할 따름 입니다. 그저 파우샬이기 때문에 네벤코스트를 정산하지 않아도 된다는 임대인의 주장이 법적으로 용인되지 않음을 지적하고 뒤늦게 나마 법적의무사항을 집주인이 이행하고 받을 것 받고 줄 것 주라는 얘기가 왜 그런 느낌을 받게 했는지 도저히 이해가 되지 않습니다. 또한 저는 법적으로 소송한다는 얘기도 하지 않았습니다. 제발 왜곡하지 마십시오. 소송해서 승소해도 채권을 추심하는 것은 더없이 힘든 일임을 알기에 고육지책으로 월세를 납부하지 않는 길을 모색하고 있는 것입니다.

3.'집 주인들을 세입자들에게 사기나 치는 사람처럼 편견을 갖고 이곳에 질문하는 분들이 많은데 대부분의 주인들이 관리비 속이는 일은 하지않으며 구조적으로 속일수 없게 관리사무소에서 계산하여 증빙서류가 함께 발급되므로 편견을 갖고 집 주인들을 한국식 사고방식으로 나쁘게 몰아가지 않기를' => 고약한 집주인이 독일에는 없고 제도적으로 있을 수 없다구요? 그 질문하는 분들 중 저도 포함되는 것이지요? 그런 얘기듣고 모욕감이 들지 않을 사람이 있을까요? 증빙서류는 ABRECHNUNG을 말하시는 것 같은데 그걸 제출하지 않는 것을 문제삼는 것입니다.

귀하는 Amore의 뜻이 무엇인지는 알고 사용하고 계시지요? 

귀하는 '경험 부족으로 억울할 수도 있을 부분들 조금은 덜어주고 나누는 따듯한 마음이 기본적으로 깔려있는 동포애와 배려심이 있는 그러한 곳입니다'라고 베리를 정의하셨습니다. 그러나 귀하의 글 어디에도 따뜻한 동포애와 배려심은 찾아볼 수 없습니다. 외국인으로서 여러군데서 차별아닌 차별을 받아 속상한 교포들을 따뜻하게 감싸주는 진정한 동포애와 인류애를 발휘해 주시기 간곡히 부탁드립니다.

귀하는 듣고 싶은 말을 하지않아 투정부리는 철부지로 저를 몰아세우셨는데 여기서 제가 듣고 싶은 말을 듣기 위해 이렇게 긴글과 댓글을 달지는 않습니다. 변호사 만나 상담하는 일정도 워낙 길어 답답한 마음에 교포들의 생생한 경험을 듣기 위해 이런 수고를 하는 것입니다. 

마지막으로 제가 이렇게 긴 글을 남기는 이유는 저와 같은 시행착오나 피해아닌 피해를 입을 수 있는 분들에게 좋은 사례로 남기고자 합니다. 앞으로 진행상황과 결과를 반드시 베리에 남기도록 하겠습니다.

저는 예전에 집을 여러채 가지고 있는 게으른 집주인과 월세계약을 한 적이 있었는데요, 집 관리가 형편없이 안되는 반면 관리비가 아주 쌌었습니다. 900유로 칼트미테이다 50유로 난방비, 50유로 관리비 이렇게 냈었거든요. 그 집에서 딱 1년 살았는데 이사 나가고 나서 3개월인가 4개월 후에 해가 바뀌었고 카우치온 보내달라고 이메일 쓰면서 전년도 Nebenkostenabrechnung 보내달라고 했는데요, 집주인이 정산하기 귀찮다고 걍 파우샬로 100유로만 내라고 하더라구요. 집이 100크바여서 그렇게 Nebenkosten이 적게 나올리가 없었는데 100유로 내라니까 저는 싼 맛에 그렇게 냈고요, 카우치온도 잘 돌려받았습니다. 집주인과 한번 잘 얘기해보세요. 집 가지고 있으면서 Nebenkosten 꼬치꼬치 정산하는 거 귀찮아서 싫어하시는 분들도 있을 수 있습니다. 그거 세입자 별로 요금 나눠서 작성하는게 사실 큰 일이거든요.

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답변 정말 감사드립니다. 저도 잘 말해서 끝내고 싶은데 간단치가 않습니다. 제가 약 4년 동안 지불한 네벤코스트가 무려 7,740유로이구요, 또한 동일한 임대인에게 레스토랑을 임차했는데 거기에서 지불한 네벤코스트가 26,600유로로 모두 34,400유로입니다. 잘아시다시피 네벤코스트에는 보험료, 수도세, 청소비 등이 포함되어 있어 정확한 규모를 산정하기 어렵고 귀찮은 일입니다. 하지만 1년 동안 총 지출한 금액과 임차물건 수로 나누면 대충의 규모는 나옵니다. 그 규모를 제시하고 평균치에 근접한 금액을 상호 합의하에 납부하는 것으로 퉁치는 것이 파우샬의 취지입니다.

하지만 제 집주인은 그러한 평균치를 제시하며 협의나 합의를 한 사실이 없고, 그저 외국에서 갓 이민 온 저에게 충분한 상황 설명없이 계약서상 ohne abrechnung이라는 단어만 끼어 넣어 서명케 한 것입니다. 그렇더라도 변호사들은 주택에 대해서는 독일 민법상 무조건 네베코스트를 정산하고 줄것과 받을 것을 정산해야 한다고 설명합니다.

솔직히 임대인 입장에서 네벤코스트 정산해서 받을게 있다면 제 요구에 불응할 이유가 없습니다. 반대로 줄게 있으니까 차일피일 미루는 것 아니겠습니까? 

선생님께서는 좋은 주인을 만나셔서 잘 합의하셔서 다행이었지만, 저는 이제 긴 싸움을 시작해야 할 지도 모르겠습니다. 이렇게 긴 댓글 남기는 것은 혹시나 저와 같은 입장에 계시거나 앞으로 계실 수 있는 분들에게 좋은 자료가 될 수도 있을 것 같아서 입니다.

모쪼록 건강하시고 행복하세요.