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은행 주택 구입 대출 관련 푸념... 조언 부탁드려요

페이지 정보

작성자 옥남지아쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 댓글 9건 조회 3,313회 작성일 19-01-25 23:13 답변완료

본문

안녕하세요
주택을 구입하려고 대출을 알아보고 있는데 일이 잘 진행이 안되고 있습니다. 
답답한 마음에 푸념 및 조언을 구해보고자 베리에 올려봅니다.

간단히 정리하면
1. 현재 신분 : 취업 비자 3년짜리 (2020년말 만기됨) 독일 온지 1년 조금 넘음
                    독알못 / 회사에서 영어만씀...
2. 회사와 계약이 영구계약으로 명기되어 있어 비자 연장은 무리없이 됨
3. 블루카드 조건이나 급하게 비자신청하고 서류가 꼬여서 일반 취업비자를 받음
4. 취업비자 수령시 암트직원이 언제든 블루카드로 바꿀수 있다고 필요하면 말하라고함
5. 귀찮아서 안바꿈
6. 현재 독일에서 거주한지 1년반이 넘어감
7. 2020년 상반기에 완공되는 도펠하우스를 구매하기로 결정함 (결혼했음, 자녀 1명)
  -, 새로 짓는 집이라 건설사(?)에 레저베이션 피를 지불함 (집값을 0.5%)
      향후 계약이 정상대로 진행되면 돌려주고 계약이 파기 되면 대충 일할 계산해서 일정 부분만 돌려줌
8. 은행대출을 알아보고 있는데 여기저기서 다 퇴짜 먹음.... 맨붕중 ㅜㅜ
  -, 현재 재정상황 : 집가격의 50%는 현재 독일 통장에 있음 즉 50%만 대출 받으면됨
                          연봉 7만 ~ 8만 사이 (보너스 포함) 
  -, 현상황,,,
      ; 코메르츠 뱅크 : 독일어 못한다고 대출안해준다고함
      ; 폭스뱅크 : 2시간 넘게 상담하고 1주 후에 최종 대출 금리을 제시해준다고 했다가
                      갑자기 오늘 내년 상반기 입주인데 내 비자가 내년 말에 끝나다고 대출 못해준다고함
      ; 스파카세 /  포스트뱅크 : 월요일에 테어민 잡았음.. 코메르츠 뱅크와 폭스뱅크 처럼 퇴짜 놓을까봐 무서움...


질문사항
#1. 상기 4개 은행말고 다른 메이져 은행들이 있을까요?
#2. Check24나 이모빌리언을 통해서 조회하면 나오는 수많은 대출은행들..
      메이저 은행이 아니어도 대출 받고 대출을 유지하는데 문제가 없을 까요?
      은행이 망한다던지... 10년 후 대출 갱신시 어이없는 이자를 요구한다던지... 기타 등등
#3. 메이저 은행이 아닌 은행들이 이율이 더싼거 같은 느낌이 드는데 왜일까요?
      한국은 메이져 은행이 아닌 (제2금융권)이 대출 금리가 더 높은 것으로 알고 있는데요...
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댓글목록

바스이님의 댓글

바스이쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

영주권이 없으면 원칙은 비줌남은 기간까지만 대출이 됩니다. 차살때도 마찬가지.
영주권 없는사람은  일시불로 사야되요.  블루카드를 받으시면 다 해결됩니다.

옥남지아님의 댓글의 댓글

옥남지아쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

즉 지금 제 상황에서 블루카드로 전환하면 대출을 받을 수 있다는 것인가요?
만일 그러다면 게을러서 블루카드로 전환안한게 독이 된거네요 ㅜㅜ

끼리다리님의 댓글

끼리다리쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

영주권자가 아니면 블루카드라도 위에 언급하신 은행들은 보통 안해줍니다. 최근에 제가 도이치방크 갔을때는 자기 지점은 한국 사람의 경우 예외적으로 해주기로 했다곤 하던데.아직 거래한 사람은 못봤네요.

결론은 저를 포함한 제 주변 거의 모든 사람들 ING DIBA 라는 은행에서 대출받았습니다. 이율도 항상 기대 이상으로 낮게 나오고 좋습니다. 프랑크푸르트쪽이시라면 주변 한국분들한테 물어보면 해당 브로커 연락처를 쉽게 받으실 수 있을텐데...  왠지 타지역이실것 같은 느낌이네요. 암튼 ING DIBA로 컨택해보심이...

사랑개똥이님의 댓글

사랑개똥이쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

먼저 은행에 대출이 가능한지 알아보고 일을 진행 하셔야 했는데.....ㅠㅠ
영주권이 없다고 대출을 안해주는건 아닙니다...
보증이 낮으니 거부하는거죠....ㅠㅠ
발품을 팔아서 많은 은행에 대출상담을 진행해 보시고...
혹 다니시는 회사가 거래하는 은행이 있다면 그 지점에서 대출의뢰를 해보는게 좋지 않을까 싶습니다..
영주권이 없는대신 이자율을 높게 책정해서 대출을 받은 분들이 주변에 몇몇 계십니다..
제2금융권이 이자율이 낮게 보이는건 현지 독일인이나 영주권자들이 그 은행에서 대출을 했을때 이율입니다..
제1금융권과 경쟁하려니 이율을 좀 낮추는거죠...
영주권이 없다면 제1금융권에서 대출이 어려우니 2금융권에서도 상기 이자율로 대출을 받기는 어려울껍니다.

백조의성님의 댓글

백조의성쪽지보내기 메일보내기 홈페이지 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

저의 통역+주거지상담 의뢰인의 경우를 소개합니다.

1. 뮌헨주변의 소도시였는데, 시공사의 중개인에게 대출은행 추천해 달라고 했더니,
    Kreis Sparkasse의 대출담당자를 소개해 주었습니다.
2. 제가 전화로 대출담당자에게 필요한 서류목록을 이메일로 보내달라고 요청했습니다.
3. 은행에서 보내온 Selbstauskunft의 기재 난을 의뢰인이 채우고,
    고용계약서(2018년 11월부터), 여권은 비자 없는 2, 3면 사본을
    대출 상담일 2일 전에 은행에 보냈습니다.
4. 10-30%까지 자기자본이 있으면 30년 만기 대출 가능했고, 대출상환율에 따라
    연이자는 1%~1,7%였습니다. 작년 2018년 12월 17일의 경우입니다.
5. 저의 의뢰인의 경우 영주권 없고, 수입이 옥남지아님보다 15-20% 많습니다.

은행에 자금이 넘쳐나서 대출을 해주고 싶어서 성의를 다하는 인상을 받았습니다.
혹시 거주하고 계신 지역에 은행신용불량자 한국인들이 많으십니까?
0,5%의 계약금을 지불하셨다고 하니, 설마 계약금을 노린 시공사와
은행직원들과의 은밀하게 결탁된 비즈니스도 아닐텐테……
50% 자기자본이 있고, 구입하는 집을 담보로 채택할텐데 거절하다니,
저로서는 이해가 가지 않습니다.
독일어를 못하신다면 통역사와 같이 가시는 것을 추천합니다.
통역하시는 분이 박사학위 소지자이며, 명함소지자면 더욱 좋을 것 같습니다.
두 분 모두 은행을 방문하실 때는 단정한 비즈니스복장을 하시길 바랍니다.
편한 복장으로 일하는 곳이 독일의 직장이지만,
기업의 중역들과 고객상담 은행원들은 대다수 슈트를 착용합니다.
대출 담당자 두 분이 참석했는데, 그 분들도 비지니스 복장이었습니다.
그 장소에 맞는 복장도 하나의 에티켓입니다.
성공하시길 바랍니다.

페스트룹님의 댓글

페스트룹쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

저가 끼여 들 자린지 모르겠지만...
저는 독일에 40년 이상을 살고 있는 사람입니다.
동안 집을 몇번 사고 판 경험이 있습니다.

저의 경험 내지 생각으로는 거래하고 있는 은행의 대출 문제는 동안의 거래내용이 가장 중요한데 님의 경우는 독일에 단기 체류한 관계로 거래 기간이 짧았던 탓으로 대출에 조금 문제가 있었던 것 같습니다. 하지만 현재 소유하고 있는 금액이 그 정도라면 상당히 좋은 고객으로 분류되어 있을텐데 좀은 이해하기 힘이 들군요.

일반적으로 부동산을 구입할 때 내가 가진 금액이 구매하려는 부동산 가의 1/3 일 때는 대출 이자도 상당히 유리하게 적용되어집니다.
그래서 저가 생각하기로도 위에서 "백조의 성"님 조언데로 통역과 함께 은행을 방문하는 것을 권하고 싶습니다. 하지만 저는 복장 등의 외모는 그렇게 중요하지 않다고 생각합니다. 가장 중요한 것은 은행에서 볼때 대출 금액이 구매 가격의 2/3 미만 일 때는 혹시 있을지 모를 대출 사고에도 안전 하다는 것입니다.

님께서는 지금 보유하고 계신 보유 자산이 구매하려는 부동산의 1/3 내지 반 이상이기 때문에 상당히 좋은 조건으로 은행 대출을 받을수 있습니다. 통역을 대동하고 몇몇 은행과 상담하여 좋은 조건의 대출을 받으시길 권합니다. 통역과 함께 은행을 방문한다면 만일 필요할지 모를 직장에서의 무기한 고용 계약서 등을 필요로 할수도 있겠지만 아주 예전, 저의 경험으로는 그 것 역시 불필요 하였습니다.
첨언하면 통역은 아마도 정식 자격증을 갖지 않아도 님의 조건 등을 상세히 설명할 정도만 되도 충분할 것 같습니다.

페스트룹님의 댓글의 댓글

페스트룹쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

한가지 더 첨언하면....
VOBA(Raiffeisen-Volksbank, 지금은 대부분 Volksbank의 이름만 가지고 있습니다.)는 조합형의 은행이기 때문에 대출시 소액(€100~200)이라도 출자금을 권할수 있습니다. 조합원의 경우, 일년에 한번씩 있는 조합원 정기 총회에 참석할수 있고 나중 출자금을 돌려 받을수도 있기 때문에 손해 보는 일은 없더군요.

립톤님의 댓글

립톤쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일 채택된 답변입니다

그냥 독일식 케바케라고 보시면 됩니다.

은행 입장에서는 대출자가 계약기간중 납입능력을 계속 유지할 수 있을지가 중요합니다.  그래서 기간제 계약직인 경우는 계약기간내 대출이 종료되는 경우에 한해 승인하는 경우도 많습니다.  무기계약인데 영주권이 없을 경우 비자연장시점에서 연장이 안될 위험성을 안고 있는건 사실이라 보수적인 은행/담당자는 아예 안된다고 자르는 경우도 있고,  조금 더 공격적인 은행/담당자는 이를 감수할 수도 있습니다.

영주권없는게 마이너스 요인인건 맞지만 저 포함해서 영주권 없는 상태서 모기지 받은 경우도 많기 때문에 좀 더 발품파시면 충분히 가능하다고 보여지고요 몇가지 조언드리면

-직접 은행에 컨택하시는 것 같은데 모기지 브로커를 이용해 보세요.  수수료를 은행에서 받기 때문에 님 입장에서는 돈 들어갈 일도 없고  브로커 입장에서는 대출계약이 성사되어야 본인들이 수수료를 받기 때문에 본인들과 계약된 은행중 가능한데를 알선해 줍니다.  다만 브로커마다 계약된 은행이 다를 수 있고, 수수료 많이 주는 은행으로 밀 수 있기 때문에 두 군데 이상 컨택해 보실것을 권해 드립니다.  프푸 지역시면 영어 잘하는 브로커 소개해 드릴 수도 있고요

-독일어 안되는 건 큰 문제는 아닙니다.  영어 가능한 브로커 통해서 계약내용 설명듣고, 계약서 쓰시면 됩니다.  은행에 따라 다를 수 있지만 계약은 유럽표준약관을 사용하는 경우가 많아 내용 자체는 거의 거기서 거기입니다.  고정금리 유지기간, 원금 추가상환 가능비율같은 옵션 조항들만 정하시면 되고요.  다만 은행에 따라 님이 계약내용을 이해했다는 통역사의 확인서를 요구하는 경우는 있습니다.

-마이너급 은행과 거래하시는 경우를 걱정하시는 것 같은데  큰 문제는 아니라고 봅니다.  다만 해당은행에 뭔가 문의해야 하는데 영어 가능한 직원이 적다거나 하는 정도의 불편은 있을 수 있을거고요,  혹 거래하신 은행이 망하더라도 계약은 그대로 다른 어느 은행인가로 인수될 겁니다.    고정금리는 10년으로 설정하실수도 있고 15년으로 하실수도 있을건데 고정금리 기간을 길게 설정하시면 금리를 조금 더 높게 offer받으실 수도 있습니다.  그리고 일정 시점이 지나면 대출을 다른은행으로 갈아타실 수 있습니다. (이건 계약시 문의하세요)

sunny123님의 댓글

sunny123쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 작성일

전 2014년 영주권 받기전에 모기지를 받았습니다 (블루카드 없이 3년 비자. 영주권은 그 이후 획득. 당시 독일거주 3년)
- 저 같은경우 건설회사가 계약금으로 예약이 안되고 공증계약으로만 가능하다고 해서 급하게 대출상담을 받았었습니다
(친구들이 계약했던 추천은행 포함 대략 5-6개 은행 상담을 받았었습니다)
- 또, 공증계약 약속을 위해서 은행에서 대출 확답서가 필요하다고 했습니다
- 저같은 경우 자기자본금 60% (독일에서 30%이상 자기자본금이 있으면 좋은 조건으로 받을수 있다고 합니다)
- 은행 정책상 영주권 없으면 아예 대출이 안되는 은행이 반 정도였습니다.
- 그리고, 같은 은행이라도 지점에 따라 상황이 달라집니다. 같은 은행이라도 큰 도시에 있을수록 더욱 까다롭게 심사를 하는듯하였습니다. 외곽지역으로 갈수록 영주권없어도 대출해주는 은행이 많았습니다 (대출도 영업실적이니까요). 대신 이율은 확실히 좀 더 높게 책정하는듯했습니다.
- 난민사태가 일어나면서, 주위 집사시는분들에게 들었는데 영주권없이는 대출받기가 더욱 어려워졌다고 들었습니다
- 집 계약하실때도 마찬가지이지만 영어를 할줄 알더라도 일부러 안쓰려고 하는듯 합니다 (계약 공증시에는 official하게 통역할 사람을 요구합니다)
- 전 최종적으로 큰 도시안에 (슈투트가르트) Commerzbank에서 대출계약을 했습니다
- 다른 친구들은 Commerzbank는 영주권없으면 안된다고 들었었는데 말이죠

결론은 어떤 은행은 영주권없으면 아예 안되는 정책이었고, 어떤 은행들은 지점마다 정책이 틀렸습니다.
큰 도시에 사시면 좀 시골쪽 은행에 메일로 문의를 해보시는편이 좋을 듯합니다.

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