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월세 vs 자가

페이지 정보

작성자 ADJIN 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물  (87.♡.13.153) 댓글 6건 조회 2,421회 작성일 20-02-07 10:03

본문

아래에 월세랑 자가에 대한 이야기룰 하는것에 대해서 평서에 저도 관심이 많아서 이야기를 해볼까 합니다.
저는 현제 4년 가량 노드라인 베스트 팔렌주에서 건축사로 일을하고 있으며 여러 부동산과 지속적으로 일을하고 있기 때문에 부동산과 관련해서 꽤 관심이 많은 편입니다. 그리고 이번에 결혼도 이번에 하면서 구매에 대해서 더 관심이 생기는것도 사실이구요.

첫번째로 노후에 관해서 이야기해볼려고 합니다.
보통 건물주가 집을 구매하는순간 건축사 사무실을 바로 찾아 옵니다. 그들이 원하는것은 리모델링이죠. 대부분 발코니와 지붕공사 또는 외벽 에너지 효율을 위한 시공등을 합니다.
리모델링을 진행하면서 많은 집들을 방문해봤는데 대부분의 미터들은 미테가 오르는것에 대한 많은 불만을 가지고 있죠.
어떤날 시내 중심가 알테바우에서 미터중에 한 할아버지 이야기를 듣게 됩니다. 한달에 미테는 800인데 본인의 렌테가 1200정도라고 하더라구요. 집 값 때고는 생활비가 부족해 플로마켓에 가서 자기 물건을 팔아서 생활을하는 분이였습니다. 그 마저도 요즘 몸이 편찬해서 할수 없다고 하더군요.
그래서 집을 조금 작은집이나 시 외곽으로 이사를 생각해본게 아니긴 한데.. 현제 뮌스터에서 700유로로 구할수 있는 방이 마땅히 없다는게 문제이고.. 대부분 병원들이 시내중심에 있어서 쉽지 안다고 하시더군요.  이 분은 그래서 수입이 늘어날수도 없는 상황에서 지속적으로 오르는 미테를 감당하지 못하고 자녀들이 있지만 대부분 이해하시겠지만 독일에서는 자녀들과 가족들과 경제적인 분리가 확실하다보니 손내밀기 힘들다는 것이었습니다.
이 처럼 세를 들어 사는 입장에서는 지속적으로 오르는 미테를  노후에 감당할 수 있는지가 중요하다는 생각이 들었어요. 아마도 독일에 정착을 하실려는 분들은 이런 산황들을 조금 고랴하셔야 할듯 합니다.

집값 상승률
제가 처음 뮌스터에서 건축사로 일을 시작했을 당시에 2016년도 집 값은 1qm 당 5500유로 였습니다. 신축 기준이며 더 저렴한 부동산이나 건설회사도 있지만 저의 회사랑 주로 고급 주택을 하다보니 주변시세보다 300-500 유로 비싼 편입니다. 아무튼 그랬던 집 값이었는데 2020년도 1 qm 당 6500 유로 정도에서 주춤하고 있습니다. 최근 부동산 담당자와 이야기에서 프로젝트 초기에 7000유로를 예상했지만 최근에 신축건물 공급량이 많았고 정치적인 부동산 대책에 대한 불안정으로 약간 주춤한듯 합니다.  저도 그런것을 느끼는 것이 예전 같은경우 집을 부동산 사이트에 올리기전.. 계획하고 허가를 넣기도 전에 다 팔려서 일반인들은 구경도 못했는데 최근에는 완공할때 까지 판매가 안되서 마이너스 피가 붙은 경우도 꽤 있습니다.

낮은 금리에 대한 고찰
이쪽 일에 종사하고 더굿나나 괜찬은 집이 시장에 나오거나 계획을 하게 되면 집값을 뮬어보기도 하고.. 회사 대표 건축사님도 지금이 집을 사야하는 마지막 찬스라고 넌지시 던집니다.
하지만 잘 생각해보셔야 하는것은 금리가 높아지면 집 값은 주춤하고 주택 거래는 줄어들수 있습니다.  정치적인것을 배제하고 실 수요와 공급만 집중을 했을때 금리가 높은 시점에서는 당연히 매매가 덜 될수밖에 없고 그리고 많은 주택을 소유한 법인들은 주택을 던질수 밖에 없게되겠죠. 부동산이나 법인들이 소유한 부동산 대부분이 대출로 구매한 껍데기들이 때문에 이자가 높아지면 미테가 오르거나 아니면 매물들이 시장에 나오게 될껍니다.  그때 또 한번 기회가 올 수 있습니다.

주택 가격을 상승 시키는 것은 누구인가?
법인들입니다. 부동산 법인이나, 아무런 관련없는 기업들 역시나 부동선을 소유해서 세를 받는 일을 하죠. 제가 사는 뮌스터만 하더라도 부동산 업체들이 소유한 보눙이 최소 100개씩은 됩니다. 그리고 일반 기업들도 투자 목적으로 수익형 부동산을 사고팔고를 반복하고 있구요.

부동산 큰 손들은 언제 부터 시작 했는가??
대부분 30년 전에 그들이 30대에 첫 주택을 구매햤고 그때부터 임대를 조금씩 늘려가다가 최근 근 10년동안 엄청난 부의 확장을 맛보았습니다.

그래서 독일애서 주택구매를 추천하는가??
저는 아직까지 괜찬타고 생각을 하고있습니다.  대신 지역적으로 정확히 판단을 하는게 좋겠죠. 임대를 목적으로 한다면 도시를 잘 보셔야 합니다. 뮌스터 주택 매매가 정도면 슈튜르가르트에 더 저럄하게 집을 구매할수도 있습니다. 구런데 슈튜르가르트 미테를 보면 더 비쌉니다. 왜구럴까요? 학생들이 많아서 계약 회전율이 높고 그만큼 미테 상승률은 올라갑니다. 대신 주택 판매 사이클은 비슷하고 도시의 크기가 크기 때문에 윰직임이 더딘것이죠. 이런거 처럼 도시에 따라서 투자를 목적으로 한 부동산 아직까지 괜찬은 곳이 많이 있습니다.

그럼 집 구매를 위한 필요한 자기 자본금은 얼마가 필요한가?
집 구매를 위해서  나오는 카우프 네벤 코스텐을 자기 자본으로 커버 할수 있으면 직장이 있는 상태에서 대부분 은행에서 대출이 나옵니다.
10-15%  입니다. 즉 5억 짜리 집을 사려면 1억 정도 있으면 되는거죠. 그런데 은행에서 대출 과정에서 실거주인가 아니면 세를 주기 위함인가에 따라서 어이겐 케피탈 비율이 달라집니다. 당연히 본인이 살지 안는다는 기준에서 본인들은 다른집에 세를 내고 있기 때문에 네토 아인콤맨에서 세를 제한 어인콤멘을 기준으로 대출 결정을 하기 때문에 이런걍우 아이겐 케피탈 즉 자기 자본금이 20% 이상을 요구 합니다.

개인적인 의견
아무튼 저는 주택을 구매할 계획은 있지만 투룸 정도 시내 접근성이 높운 지역에 구매후에 임대를 하고 가족 구성원이 많아지면 조금 큰집을 시 외각에 세들어 살다가 자식들이 독립을 하면 내 집으로 돌아가는 목적으로 주택을 구매할듯 합니다.
한국에서 많은 사람들이 부동산에 관심이 많은데 반해서 독일 사람들에게는 그렇게 부동산으로 으로 돈을 벌어야지라는 인식이 좀 덜합니다. 부모님이 물려주신 집을 매매하는 정도가 거의 다인듯 합니다. 아무래도 오랫동안 독일은 땅이 크고 출산율이 낮고 gdp에 비해서 부동산 가격이 낮고 그리고 지역 부동산 갭도 나름 안정적이구요. 그래서 실 소유가 아닌 이상 구매를 잘 하지 안는편인것도 리스크로 작용되기도 합니다.
그리고 지금은 독일보다 오히려 자산이 어느정도 있다면 한국의 부동산도 나쁘지 않습니다. 오랜 경기 침체와.. 지나친 공급으로 인해서 서울을 제외한 지역은 부동산 가격이 정말 바닦을 치고.. 평소 보기 힘든 상가매물들도 속속 나오고 있죠. 독일에 1-2 억을 투자할 자본이 있다면 한국에 수익형 부동산으로 생각해보눈것도 나쁘지 안다고 생각합니다.
추천9 비추천2

댓글목록

불노불사님의 댓글

불노불사 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 아이피 (194.♡.160.10) 작성일

먼저, 윗글을 꼼꼼히 읽진 못했습니다.
관련해서 몇가지 고민해야할 포인트가 더 있을 듯하여 언급합니다.

미테 상승에 대해서 언급을 하시는데, 미테가 오르는 지역은 집값 또한 무지막지하게 오릅니다.
집을 사면 돈이 여유가 있으신 분을 제외하고는 대부분 은행 대출을 평생.. 갚아야합니다.
미테를 집주인에게 내나, 대출 비용을 은행에 갚으나 월세를 내는 대상만 달라질뿐, 남의 집에 묻어서 사는건 마찮가지 입니다.

미테는 미테상승이 리스크이나 좀더 싼 외각으로 빠지든 상황에 맞쳐서 운신이 가능합니다.
자가는 미테 상승은 걱정하지 않으나 대출 계약 리뉴얼때마다 재계약의 리스크와 감가상각이 끝나가는 주택이 장기적인 리스크가 됩니다.

요즘 독일 대도시와 대중교통의 편리성이 제공되는 지역들의 집값은 평생동안 갚기 힘든 대출을 끼어야 구매가 가능합니다.
아무리 40%까지 개인 자금을 투자하더라도 연금 수령 나이전에 모두 갚기는 현실적으로 어렵습니다.

또한 독일이 한국처럼 주택 매매로 중산층 노후 자금을 마련하는 문화도 아직은 아닙니다.

특정 지역에 뿌리내리고 살겠다는 확신이 있다면 자가로 가시고, 장기적인 관점에 확신이 없다면
미테로 가시길 추천합니다.

자가 한채를 두고 다른 미테 주택도 같이 고민하신다면 자가 주택에 대한 감가상각 비용과 유지비용등을( 상당한 추가 비용 발생 )
같이 고민하셔야 합니다. 차라리 자가 한채를 다른 사람 미테로 운영하신다면 현실적인 대안을 될수 있습니다.

  • 추천 2

허허님의 댓글

허허 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 아이피 (95.♡.222.145) 작성일

우선 ADJIN 님의 의견에 저는 많이 공감을 합니다.
그에 따른 반론이 아닌 제 개인적인 생각임을 밝힙니다.

제가 독일에서 태어난 독일 사람이라면 아마도 집을 구매 했을 것 같아요.
하지만 아무리 여기에서 안정적인 직업을 가지고 있다해도 외국인 신분이라면 한번 더 생각해 봐야 하지 않을까요.

집을 구매하면 좋죠. 깨끗한 새집인 경우도 많고, 내 취향에 맞게 꾸밀수도 있고... 돈은 엄청 들어갑니다 만 노후에 집 한채는 남았다...뭐 그런 성취감도 있고 죽고나면 자식에게 물려 줄수도 있을 겁니다. 하지만 누군 그걸 모르나요, 요즘 왠만한 보눙도 50만유로가 훌쩍 넘어가는데 재산세 내고 인테리어 등 이것저것 하고나면 한국돈으로 7억,8억 입니다. 금리가 싸니까 무조건 집을 사는게 이득이야! 라고 쉽게 말하기엔 너무 덩치가 크지 않나요?

한국에선 보통 아파트 구입하면 재건축 할 때 까지 집 수리는 신경도 안쓰시는 분들이 어떻게 말도 잘 안통하는 남의 나라에 와서는 하우스를 잘도 짓는지 참 아이러니 합니다. 그리고 그게 마치 당연하다는 식의 이야기는 제가 보기엔 내가 이런 고통을 감내하니 너도 동참해라...뭐 이렇게 밖에 안보입니다. ㅎㅎㅎㅎ

"금리가 저렴하니 집을 사세요, 금리가 저렴하니 돈을 빌려 드리겠습니다." 얼마전 주거래 은행에서 얼굴 한번 본적 없는 은행원이 전화와서 돈을 빌려 주겠답니다. 우리 동네로 와서 브런치 하면서 상담을 해 주겠다네요. ㅎㅎㅎ 이상하지 않나요? 네, 은행은 결국 돈을 벌기 위한 곳이죠. 집이란 큰 금액의 물건을 팔고 몇십년동안 이자를 내어줄 충성스런 고객을 호객하는 느낌입니다.

저는 개인적으로 부동산에 자금을 박아 넣는것은 장기적으로 절대 마이너스라고 생각 합니다. 비록 집은 낡고 좁아도 그 안에서 행복을 느낄수 있다면 새집을 구입하는데 들어갈 돈을 모아서 굴리는 편이 장기적으로는 훨씬 이득이라고 봐요. 주식이나 채권 그런거 30년 이상 매달 사 모으면 아마 집 보단 훨씬 큰 재산이 되어 있을 겁니다.

부모님께서 물려준 재산이 있어서 주택 구입에 큰 어려움이 없으신 분들 빼고는 남들이 다 산다하여 무작정 같이 따라 사는것은 자칫 큰 손해로 이어질수 있습니다. 그래서 이문제는 개인적인 재정 상황을 면밀하게 검토하며 한번 진지하게 고민해 봐야 할 문제라고 생각 합니다.
또한, 과연 외국인 신분으로 우리가 10년후에도 독일에 남아 있을거라고 장담하실수 있으신지요? 저는 글쎄요... 1년 후도 잘 모르겠습니다. ^^

원래 글 길게 쓰는거 싫어 하는데....길어져서 죄송합니다.

  • 추천 2

ADJIN님의 댓글의 댓글

ADJIN 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 아이피 (93.♡.194.158) 작성일

저도 비슷한 생각을 많이하고 여기서 얼마나 오래있을지가 늘 불투명 하지만 므평생 살아남았을때 내집없는 떠돌이를 피하는 구런 궁여지책으로 시내에 임대가 가능하고 크기가 적은 슈튜디오형을 30만 언저리에서 구매하는게 좋은 중간점이라고 생각하고 있는중입니다.  그 이상은 리스크가 너무 큰듯 하더라구요

  • 추천 1

HSLSKG님의 댓글의 댓글

HSLSKG 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물 아이피 (87.♡.188.136) 작성일

허허님, 말씀하셨듯 "개인적으로 부동산에 자금을 박아 넣는것은 장기적으로 절대 마이너스라고 생각 합니다 / 주식이나 채권 그런거 30년 이상 매달 사 모으면 아마 집 보단 훨씬 큰 재산이 되어 있을 겁니다." 
불확실성에 가치를 두는 것이 단어만 바꾸면 부동산과 다를게 없어 보입니다만... 허허허...투자를 어디다 하냐의 차이죠. 하우스를 하든 시내 아파트를 사든 주식이나 채권을 사모으든... 10년뒤 15년뒤 어떤게 똥이 될지 아무도 모르는 거죠 모ㅋㅋ

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