아래에 월세랑 자가에 대한 이야기룰 하는것에 대해서 평서에 저도 관심이 많아서 이야기를 해볼까 합니다.
저는 현제 4년 가량 노드라인 베스트 팔렌주에서 건축사로 일을하고 있으며 여러 부동산과 지속적으로 일을하고 있기 때문에 부동산과 관련해서 꽤 관심이 많은 편입니다. 그리고 이번에 결혼도 이번에 하면서 구매에 대해서 더 관심이 생기는것도 사실이구요.

첫번째로 노후에 관해서 이야기해볼려고 합니다.
보통 건물주가 집을 구매하는순간 건축사 사무실을 바로 찾아 옵니다. 그들이 원하는것은 리모델링이죠. 대부분 발코니와 지붕공사 또는 외벽 에너지 효율을 위한 시공등을 합니다.
리모델링을 진행하면서 많은 집들을 방문해봤는데 대부분의 미터들은 미테가 오르는것에 대한 많은 불만을 가지고 있죠.
어떤날 시내 중심가 알테바우에서 미터중에 한 할아버지 이야기를 듣게 됩니다. 한달에 미테는 800인데 본인의 렌테가 1200정도라고 하더라구요. 집 값 때고는 생활비가 부족해 플로마켓에 가서 자기 물건을 팔아서 생활을하는 분이였습니다. 그 마저도 요즘 몸이 편찬해서 할수 없다고 하더군요.
그래서 집을 조금 작은집이나 시 외곽으로 이사를 생각해본게 아니긴 한데.. 현제 뮌스터에서 700유로로 구할수 있는 방이 마땅히 없다는게 문제이고.. 대부분 병원들이 시내중심에 있어서 쉽지 안다고 하시더군요.  이 분은 그래서 수입이 늘어날수도 없는 상황에서 지속적으로 오르는 미테를 감당하지 못하고 자녀들이 있지만 대부분 이해하시겠지만 독일에서는 자녀들과 가족들과 경제적인 분리가 확실하다보니 손내밀기 힘들다는 것이었습니다.
이 처럼 세를 들어 사는 입장에서는 지속적으로 오르는 미테를  노후에 감당할 수 있는지가 중요하다는 생각이 들었어요. 아마도 독일에 정착을 하실려는 분들은 이런 산황들을 조금 고랴하셔야 할듯 합니다.

집값 상승률
제가 처음 뮌스터에서 건축사로 일을 시작했을 당시에 2016년도 집 값은 1qm 당 5500유로 였습니다. 신축 기준이며 더 저렴한 부동산이나 건설회사도 있지만 저의 회사랑 주로 고급 주택을 하다보니 주변시세보다 300-500 유로 비싼 편입니다. 아무튼 그랬던 집 값이었는데 2020년도 1 qm 당 6500 유로 정도에서 주춤하고 있습니다. 최근 부동산 담당자와 이야기에서 프로젝트 초기에 7000유로를 예상했지만 최근에 신축건물 공급량이 많았고 정치적인 부동산 대책에 대한 불안정으로 약간 주춤한듯 합니다.  저도 그런것을 느끼는 것이 예전 같은경우 집을 부동산 사이트에 올리기전.. 계획하고 허가를 넣기도 전에 다 팔려서 일반인들은 구경도 못했는데 최근에는 완공할때 까지 판매가 안되서 마이너스 피가 붙은 경우도 꽤 있습니다.

낮은 금리에 대한 고찰
이쪽 일에 종사하고 더굿나나 괜찬은 집이 시장에 나오거나 계획을 하게 되면 집값을 뮬어보기도 하고.. 회사 대표 건축사님도 지금이 집을 사야하는 마지막 찬스라고 넌지시 던집니다.
하지만 잘 생각해보셔야 하는것은 금리가 높아지면 집 값은 주춤하고 주택 거래는 줄어들수 있습니다.  정치적인것을 배제하고 실 수요와 공급만 집중을 했을때 금리가 높은 시점에서는 당연히 매매가 덜 될수밖에 없고 그리고 많은 주택을 소유한 법인들은 주택을 던질수 밖에 없게되겠죠. 부동산이나 법인들이 소유한 부동산 대부분이 대출로 구매한 껍데기들이 때문에 이자가 높아지면 미테가 오르거나 아니면 매물들이 시장에 나오게 될껍니다.  그때 또 한번 기회가 올 수 있습니다.

주택 가격을 상승 시키는 것은 누구인가?
법인들입니다. 부동산 법인이나, 아무런 관련없는 기업들 역시나 부동선을 소유해서 세를 받는 일을 하죠. 제가 사는 뮌스터만 하더라도 부동산 업체들이 소유한 보눙이 최소 100개씩은 됩니다. 그리고 일반 기업들도 투자 목적으로 수익형 부동산을 사고팔고를 반복하고 있구요.

부동산 큰 손들은 언제 부터 시작 했는가??
대부분 30년 전에 그들이 30대에 첫 주택을 구매햤고 그때부터 임대를 조금씩 늘려가다가 최근 근 10년동안 엄청난 부의 확장을 맛보았습니다.

그래서 독일애서 주택구매를 추천하는가??
저는 아직까지 괜찬타고 생각을 하고있습니다.  대신 지역적으로 정확히 판단을 하는게 좋겠죠. 임대를 목적으로 한다면 도시를 잘 보셔야 합니다. 뮌스터 주택 매매가 정도면 슈튜르가르트에 더 저럄하게 집을 구매할수도 있습니다. 구런데 슈튜르가르트 미테를 보면 더 비쌉니다. 왜구럴까요? 학생들이 많아서 계약 회전율이 높고 그만큼 미테 상승률은 올라갑니다. 대신 주택 판매 사이클은 비슷하고 도시의 크기가 크기 때문에 윰직임이 더딘것이죠. 이런거 처럼 도시에 따라서 투자를 목적으로 한 부동산 아직까지 괜찬은 곳이 많이 있습니다.

그럼 집 구매를 위한 필요한 자기 자본금은 얼마가 필요한가?
집 구매를 위해서  나오는 카우프 네벤 코스텐을 자기 자본으로 커버 할수 있으면 직장이 있는 상태에서 대부분 은행에서 대출이 나옵니다.
10-15%  입니다. 즉 5억 짜리 집을 사려면 1억 정도 있으면 되는거죠. 그런데 은행에서 대출 과정에서 실거주인가 아니면 세를 주기 위함인가에 따라서 어이겐 케피탈 비율이 달라집니다. 당연히 본인이 살지 안는다는 기준에서 본인들은 다른집에 세를 내고 있기 때문에 네토 아인콤맨에서 세를 제한 어인콤멘을 기준으로 대출 결정을 하기 때문에 이런걍우 아이겐 케피탈 즉 자기 자본금이 20% 이상을 요구 합니다.

개인적인 의견
아무튼 저는 주택을 구매할 계획은 있지만 투룸 정도 시내 접근성이 높운 지역에 구매후에 임대를 하고 가족 구성원이 많아지면 조금 큰집을 시 외각에 세들어 살다가 자식들이 독립을 하면 내 집으로 돌아가는 목적으로 주택을 구매할듯 합니다.
한국에서 많은 사람들이 부동산에 관심이 많은데 반해서 독일 사람들에게는 그렇게 부동산으로 으로 돈을 벌어야지라는 인식이 좀 덜합니다. 부모님이 물려주신 집을 매매하는 정도가 거의 다인듯 합니다. 아무래도 오랫동안 독일은 땅이 크고 출산율이 낮고 gdp에 비해서 부동산 가격이 낮고 그리고 지역 부동산 갭도 나름 안정적이구요. 그래서 실 소유가 아닌 이상 구매를 잘 하지 안는편인것도 리스크로 작용되기도 합니다.
그리고 지금은 독일보다 오히려 자산이 어느정도 있다면 한국의 부동산도 나쁘지 않습니다. 오랜 경기 침체와.. 지나친 공급으로 인해서 서울을 제외한 지역은 부동산 가격이 정말 바닦을 치고.. 평소 보기 힘든 상가매물들도 속속 나오고 있죠. 독일에 1-2 억을 투자할 자본이 있다면 한국에 수익형 부동산으로 생각해보눈것도 나쁘지 안다고 생각합니다.

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