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월세 vs. 자가 (Mieten vs. Kaufen)

페이지 정보

작성자 하리보곰탱이 쪽지보내기 메일보내기 자기소개 아이디로 검색 전체게시물  (217.♡.150.9) 조회 1,531회 작성일 20-02-06 23:23

본문

많은 분들이 이자율이 낮다는 이유로 집을 마련해서 사는게 낫지 않느냐는 글들을 많이 보았습니다.
이자율이 낮아도 월세가 훨씬 낫다는 글도 보입니다.

저는 전 글에서 (30대가 되어서 느낀점) 집을 자산으로 생각하므로 집을 사는게 낫다고 간접적으로 말했습니다.
하지만 사람이 살면서 무조건 자산만 쌓는데에 집중을 할수없는것도 이해합니다.
월세로 사느냐 아니면 자가를 소유해서 사느냐는 투자/자산의 선택이 아닌 삶의 선택이라는 부분도 글로 적어 보려합니다 (물론 저의 개인적의 삶의 선택은 집 소유입니다. 그래서 소유를 했구요).

그리고 나중에 이자율이 낮다는 이유가 집을 구매하는데 정말 결정적인 역할을 하는지 제 의견을 적어보자 합니다.

1. 월세가 유리한 이유 (집 소유가 불리한 이유)
- 독일은 한국같이 핵심지역이 없다고 보시면 됩니다. 일단 한국은 서울이라는 큰 대도시에 행정/스타트업/대기업 등 모든 기관이 서울에 몰려있습니다. 반대로, 독일은 대도시들이 여러곳이 있으며 각자의 역할을 합니다. 제가 살고 있는 프랑크푸르트는 금융의 도시고, 뒤셀도르프/근처는 화학의 도시, 남쪽은 자동차 지역 그리고 베를린은 행정의 도시라, 독일의 대도시들만의 독특한 개성과 이미지가 뚜렷히 나타납니다. 그래서 어딜 가더라도 인프라는 거의 비슷하다고 보시면 됩니다 (서울에서 특히! 강남에 사려는 이유가 인프라가 좋아서죠. 지방 어디를 가도 강남의 인프라를 따라오기는 불가능합니다). 이직을 꿈꾸시는 분들이나 다른 도시에서 살아보고 싶은 마음이 생기면 월세가 유리합니다.
자유의 몸이거든요 (mobil). 반대로 집은 자기가 평생 살고 싶은 지역에서 사는게 맞습니다 (그래서 mobil의 반대인 IMMOBIL로 시작합니다).

- 이것은 저같은 싱글한테 적용되는 이야기입니다. 한국은 결혼하기 전에 집을 누가 장만을 하는지 합의를 봅니다. 하지만 여기서 중요한건  거의 사는 지역/xx 아파트/크기입니다. 집의 구조는 크게 따지지 않는것 같습니다. 하지만 한국의 아파트들은 거의 분위기는 똑같아서 크기가 달라도 많이 다르다는 느낌을 못 받습니다. 하지만 독일은 아파트문화가 아닌 단독주택이라서 주택들끼리 달라도 많이 다릅니다 (individual 하죠). 그래서 제가 싱글로 자가를 소유하고 있어도 나중에 결혼을 해서 여자가 무조건 들어와서 산다는 보장은 없습니다. 왜냐하면, 집의 구조나 분위기가 여자한테 마음에 안들거나 애를 키우는데 적합하다는 보장이 없거든요. 그래서 일단 딩크족 (DINK: Double Income No Kid) 한테는 월세로 사는게 유리할수 있습니다 - 딩크족이고 결혼 할 가능성이 높다면, 무조건 저축할 것을 권유드립니다. 제가 딩크족이 아니라 제 주위를 보고 관찰한 결과, 저축을 열심히한 딩크족들이 결혼을 하고 집을 마련할때 지금까지 저축해온 금액/시너지/절제력의 힘이 적어도 3배정도의 효과를 가져다 줍니다.

-이혼 확률이 높은 가정에게는 월세가 유리합니다. 여기에 대해서는 긴 말을 안하겠습니다. 하지만 경매에 나오는 집들은 거의 이혼으로 집의 소유권이 은행으로 가게 되는 케이스입니다. 물론, 저는 이성을 사귀거나 결혼을 한다면 이혼을 할 확률같은 말도 안되는 계산을 하지는 않을겁니다. 항상 상대방을 이해하고/존중하고 문제점을 함께 해결하며 발전하는 행복한 결말이 나올거라는 가정하에 결혼을 결심할테니까요.

-자가를 소유했을때 들어가는 돈보다 월세로 살아가는 비용이 적을수도 있다. 이부분에 대해서는 저는 반박을 하고 싶습니다. 하지만 많은 분들이 자기만의 계산으로 Kaufen보다 Miete가 낫다는 평가를 합니다. 그래서 일단 많은 분들의 의견을 잠시나마 빌려 여기다 써봅니다. 하지만 이부분에 대해서 마지막에 개인적인 의견을 적어보겠습니다.

-Nebenkosten을 크게 잡아 15%로 계산했을때, 집의 가격은 적어도 50% 올라야 만족할 수익을 올릴수 있습니다.
내가 집을 살때 별도로 Nebenkosten을 15% 낸다. 그리고 나중에 집값이 15% 오른 상태에서 판다면 저는 손해를 봅니다. 수익이 0%인 시점에서 파는 행위거든요. 거기다가 세금도 나갑니다. 그래서 처음에 나가는 Nebenkosten과 세금을 고려했을때 집값이 꾸준히 올랐을때 수익을 낼수있습니다.

2. 자가가 유리한 이유 (월세가 불리한 이유)
- 집은 자본주의에서 절대 무시할수 없는 소유권입니다. 자본주의의 기본은 부동산/주식 (기업의 지분)/사업 입니다. 집의 가치가 오르락 내리락 하지만 주식처럼 변동성이 심한것은 아닙니다. 그리고 2010년부터 지금까지 집값은 전체적으로 80% 올랐습니다. 반면 월세는 40% 올랐구요. 만약 2009년/2010년에 집을 샀다면 그때 당시 Nebenkosten을 제외하고도 엄청난 수익률을 기록했을겁니다.

- 집을 투자의 목적이 아닌 삶의 목적 (라이프스타일)으로 본다면 감정을 자극하는 소비입니다. 그리고 그 소비는 자부심과 자기를 스스로 칭찬할수 있는 도구로도 사용이 되구요. 자기의 소유주라 마음대로 인테리어를 바꾸거나 꾸밀수 있어 좋습니다. 가족과 많은 추억을 담고 있는 정이 많은 공간입니다.

- 노후대첩에 유리하다 (케바케지만 대부분이..). 현재 직장생활을 하면서 대도시에서 월세로 빠져나가는 돈이 거의 월급에서 40%에서 50%를 차지합니다. 물론, 젊어서 일하면서 월급이 꾸준히 들어오지만 회사는 굶어 죽지 않을 만큼 줍니다. 그래서 월급의 높은 비중이 월세로 빠져나간다면 노후대첩을 하기 위해 꾸준히 모을 자금이 부족하거나 적습니다. 그리고 대도시에서 살면서 남들이 하는거 나도 하고 싶은 욕구가 생기고 SNS을 통해서 자랑을 위해 여행이나 부담스러운 소비를 자기 자신한테 제촉합니다.
대도시에서 사는게 비싸지만 회사는 대도시의 생활을 충분히 고려하여 월급을 준다고 생각하신다면 그건 위험한 생각입니다.
만약 자가를 소유하면서 대출과 이자를 갚은 후, 비싼 도시에서 빠져나가는 돈은 Hausgeld + Nebenkosten입니다 (보눙을 예를 들어 설명드립니다). 물론 Hausgeld의 금액도 어디 사느냐에 따라 다르지만 보눙의 크기가 최소 90qm2라고 감안하고 크게 잡아 300에서 500유로라고 가정하겠습니다. Nebenkosten도 개인이 얼마나 쓰느냐에 따라 다르겠지만 Hausgeld를 오로지 Kaltmiete와 비교했을때 Hausgeld의 금액이 훨씬 적다는 것을 아실수 있습니다. 물론, 독일에서 일하고 은퇴해서 연금을 얼마나 받는지는 각자 다르겠지만, 연금으로 월세를 내고, 생활비 그리고 휴가를 위한 여행비를 다 커버할 수준은 안될겁니다.
현재 내가 대도시에서 살수 있는 금액이 있다고 해서 나중에 그 금액이 꾸준히 나올거라고 착각하시면 곤란합니다. 대도시에서 살다가 외곽지역으로 갈수밖에 없는 처지가 온다면, 자극적으로 말해서, 그것은 자기 계급이 떨어지는거나 마찬가지입니다 (sozialer Abstieg) - 물론, 나는 시끄러운 대도시에서 사는것보다 조용한 시골에서 살고 싶다면 괜찮습니다.

낮은 이자가 과연 (집을 사는데 있어서) 결정적인 역할을 할까?
- 제 답변은 '아니오'입니다.

이자가 낮고/높고를 떠나서 가장 결정적인 역할을 하는 요소들:
1. Eigenkapital - 자기가 가지고 있는 자본금
2. Zinsbindung - 대출계약 기간 (Jahre)
3. Tilgungssatz - 상환율 (%)
4. Restschuld - 대출계약 기간이 만료된 후, 남은 빚.

일단 이자가 현재 아무리 낮아도 Eigenkapital을 얼마나 가지고 있느냐에 따라 이자도 달라집니다. 적어도 집의 가격에 (Nebenkosten까지 포함해서) 30%는 가지고 있는게 기본요구라고 보시면 되겠습니다.

집을 알아볼때 브로커 (Vermittler)들과 연락을 하실텐데 브로커들은 한결같이 이렇게 물어봅니다: "Wie hoch darf ihre monatliche Rate denn sein?"
이 질문은 쓸떼없는 질문입니다. 왜냐하면, Finanzierung의 핵심은 내가 가지고 있는 Eigenkapital이 얼마냐 되는냐거든요.
그래서 브로커나 자기 자신한테 명확하게 이렇게 설명을 하게 된다면 집을 알아보고 자금 조달 (Finanzierung)을 할때 수월해집니다.
- Eigenkapital이 얼마나 있느냐
-Zinsbindung (대출계약 기간)을 얼마나 잡았냐
이것을 스스로 계산을 하셨다면 브로커가 이자율에 대한 정보를 줄겁니다. 그 후, 상환율이 얼마나 될지 그리고 나중에 Restschuld가 얼마나 남아있는지는 구매자들이 스스로 선택할수 있습니다. Restschuld를 무시하시면 안됩니다. 항상 고려하세요.

그리고 월세로 빠져나가는 금액과 집을 샀을 경우에 빠져나가는 금액을 계산하시는것은 무의미합니다. 일단, 집에서 배수관이 터질지, 공사나 리모델링이 필요할지는 아무도 모르거든요. 확실한건 집을 샀을때 예상했던 금액보다 더 많이 나가신다고 보시면 됩니다. 집같은 경우는 지붕도 정기적으로 공사를 하셔야 하시구요. 난방 (하이쭝)이 고장날수도 있고..예측을 할수있는 요소가 아닙니다. 그리고 집을 사면 집의 분위기에 맞게 침대, 쇼파, 부엌 등..많은 돈이 들어갑니다. 그러므로 부동산은 자산이 될수도 있지만 소비가 될수 있다는 점도 말씀드리고 싶습니다.

집을 살지 말지에 대한 고민이 있으시다면:
-자산/투자의 목적으로 접근하지 말고, 삶의 목적으로 감정적인 요소를 끌여들여 선택하는것도 괜찮다.
-자산/투자의 목적이 아닌 실거주 목적으로 산다면 타이밍은 무의미하다 - "부동산의 집값은 오늘이 제일 싸다".
-한국처럼 (교체)수요가 활발한 부동산시장은 독일에 존재하지 않는다. 그러므로 평생 살곳이라 생각하고 접근하는게 낮다.
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